Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Законодательная база покупки жилья у родственников на материнский капитал: кто такие близкие родственники

Закон строго регламентирует сделки купли-продажи недвижимости с применением материнского капитала, что связано с постоянными попытками обналичить сертификат путем заключения фиктивной сделки.

Например часто стороны подписывают договор купли-продажи и средства материнского капитала перечисляются продавцу, но в реальности эти деньги продавец отдает покупателю, а покупатель не заявляет никаких прав на «купленную» недвижимость.

Кроме этого, покупатель еще и приобретает право на налоговый вычет с той суммы, что якобы была уплачена сверх размера материнского капитала.

Чаще всего такие договорные сделки заключают между собой родственники, т.к. реализация подобных схем требует достаточно доверительных отношений. Но значит ли это, что купить квартиру у родственников на материнский капитал невозможно?

Заключить с родственниками договор купли-продажи и использовать при этом сертификат на маткапитал можно, но с некоторыми оговорками:

• жилье находится на территории России;
• сторонами сделки являются полностью дееспособные и правоспособные граждане (т. е. достигшие совершеннолетия и не состоящие на учете в психоневрологическом диспансере и т. п.);
• покупка недвижимости в обязательном порядке сопровождается выделом доли на каждого члена семьи, в т. ч. и детям;
• супруги не могут быть сторонами сделки (т. е. муж не может продать недвижимость жене и наоборот).

Следует знать, что в современном законодательстве нет прямого запрета на покупку жилья у родственников, но Пенсионный фонд вправе отказать в перечислении средств, если усмотрит в сделке признаки мошенничества, что случается особенно часто, когда сторонами договора являются близкие родственники.

Таким образом круг лиц, которые могут участвовать в сделках с применением материнского капитала, ограничен, но кто именно считается близким родственником?

Ответ на этот вопрос дает ст. 14 Семейного кодекса, в соответствии с которой к ним относятся:

• родители и дети;
• дедушка/бабушка и внуки;
• братья и сестры (как родные, так и имеющие только одного общего родителя).

Статья под номером 14 СК РФ не указывает в перечне близких родственников усыновителей и усыновленных, однако гражданское законодательство юридически уравнивает их в правах с кровными родителями и детьми, наделяя одинаковыми правами и обязанностями.

Отсюда следует, что сделка, заключенная между усыновителями и усыновленными также может быть оспорена.

Можно ли выкупить у родственников долю в квартире на материнский капитал?

Использование средств маткапитала контролируется и проверяется сотрудниками Пенсионного фонда. Достаточно часто граждане при обращении в ПФ с просьбой направить семейный капитал на покупку доли в квартире у родственников получают отказ. Государственные органы неохотно одобряют сделки между родственниками, поскольку существует вероятность мошенничества.

Согласно законодательству купить долю жилого помещения у родственника на материнский капитал можно. Однако существует ряд особенностей при совершении данной сделки.

Какие существуют ограничения для осуществления сделок между родственниками?

Основное требование для жилья, приобретаемого на семейный капитал, – пригодность для проживания семьи. В помещении должны быть все коммуникации, дом не должен быть в аварийном состоянии.

При покупке доли в квартире необходимо соблюдение следующих условий:

• приобретение части жилья обеспечивает семье получение отдельного жилого помещения или всей квартиры;
• недвижимость находится на территории России;
• покупка за счет маткапитала непосредственно у владельца части помещения происходит через три года после рождения ребенка, который дал право на получение сертификата;
• приобретение доли в квартире с привлечением банковского кредита возможно в любой момент после получения сертификата.

При осуществлении сделок между родственниками существуют также дополнительные ограничения. К ним относят:

• Недопустимость сделок между мужем и женой. Данное ограничение обусловлено тем, что маткапитал предназначается для всей семьи. Соответственно, отец детей также является владельцем сертификата. Нельзя назвать улучшением жилья покупку недвижимости, которой и так владеют члены одной семьи.
• Нельзя совершать покупку с целью обналичивания средств. Некоторые граждане покупают долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов. Например, выкуп недвижимости, переходящей по наследству мужу или жене после кончины близкого родственника. Несмотря на то, что сделки с привлечением маткапитала между детьми и родителями разрешены, они подлежат тщательной проверке.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

Согласно норм действующего законодательства, при использовании для улучшения жилищных условий средств, полученных по материнскому сертификату, необходимо каждому члену семьи выделить свою жилую площадь в собственность. Минимальный размер выделяемой доли на законодательном уровне не закреплен.

А как же рассчитать доли (их размер), если приобретается не вся квартира, а только ее часть? Ведь доля в части жилого помещения обычно значительно меньше, чем минимально допустимый размер жилой площади. Однако и в этом случае исполнение обязательства по выделу части жилья обязательно на общих основаниях – родители решают, кому и какой размер объекта недвижимости выделить.

Как выкупить долю?

Основные положения применения МСК на оплату жилья прописаны в Постановлении Правительства РФ № 862 от 12/12/2007 года.

Покупая часть жилого помещения, важно иметь правильное представление о таком понятии, как «доля». Прежде всего под долей подразумеваются не выделенные фактические квадратные метры, а частичное право на владение данной недвижимостью. При решении любых вопросов, связанных с таким жильем, требуется получение разрешений от всех собственников. Причем документы должны быть заверены нотариусом.

Покупка доли в квартире с применением бюджетных средств возможна в 2-х ситуациях:

1. Если выкупаемая доля будет выделена как изолированное жилое помещение.
2. Если после приобретения доли вся квартира будет в пользовании отдельной семьи.

Примечание! В остальных ситуациях, особенно когда доля не обозначена как отдельное помещение, ПФР не дает свое разрешение на использование бюджетных денег. Например, приобрести часть в однокомнатной квартире будет невозможно в силу того, что выделить отдельное жилое помещение в данном случае нельзя.

Только при удовлетворении всем требованиям, прописанным в законе к покупаемой на МСК доле, можно получить согласие ПФР. К ним относятся:

• нахождение приобретаемой недвижимости на территории страны;
• обособленность, изолированность доли как отдельного помещения с самостоятельным входом;
• пригодность жилья для использования его в качестве постоянного места проживания;
• соответствие всем нормам, установленным различными СНИПами для жилых помещений: наличие системы отопления, вентиляции, соблюдение норм освещенности.

Только при удовлетворении всем требованиям, прописанным в законе к покупаемой на МСК доле, можно получить согласие ПФР

Правила оформления доли квартиры на детей при использовании материнского капитала

Важным пунктом ст. 10 (ч. 4) закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г. является необходимость оформления покупаемого жилья в собственность детей и родителей. Распределение величины долей происходит по обоюдному согласию членов семьи.

Вывод: если Вы покупаете долю в квартире за семейный (материнский) капитал, то оформлять право собственности нужно и на детей, и на родителей. Можно поначалу кого-то и обделить долей, но оформить на этого человека (супруга или ребёнка) нотариальное обязательство, по которому долю Вы ему выделите в последующем. Окончанием сделки является момент полного погашения обязательств по договору купли-продажи.

Соглашение об определение долей, когда семье переходит часть жилплощади, подразумевает дальнейшее деление на доли (минимум на три части), независимо от приобретаемой площади. Все обязательства по выделению долей детям нужно исполнить не позже чем через 6 месяцев после перечисления материнского капитала продавцу и снятий с жилого помещения всех обременений.

Особенности покупки дома

Основные этапы сделки при купле-продажи квартиры

Приобретая долю в частном доме, следует учитывать некоторые нюансы подобных операций с недвижимостью:

1. Сооружение должно располагаться на территории России.
2. Земли, на которых находится жилое здание, должны числиться как ИЖС.
3. Частный дом не должен относится ни к аварийным, ни к ветхим. Превышение уровня износа не должно составлять более 50%.
4. Жилье должно быть пригодно к проживанию вне зависимости от сезона. Оно должно иметь все необходимое инженерное оборудование: теплоснабжение, вода, канализация и электричество.

Примечание! При покупке доли частного дома, также, как и квартиры, важно, чтобы она была выделена в натуре. Это не может быть абстрактная часть недвижимости. Доля должна представлять собой обособленное, отделенное стенами помещение. Желательно если у него будет отдельный вход.

Жилье должно быть пригодно к проживанию вне зависимости от сезона

Еще одним из важных условий при рассмотрении дела в ПФР является ознакомление с документами на землю. Участок должен находиться либо в собственности, либо в долгосрочной аренде, либо в безвозмездном владении у продавца долевой собственности.

Покупка у родственников

Согласно российскому законодательству покупка доли недвижимого имущества у лиц, связанных родственными связями, не запрещена. Но имеется несколько ограничений при оформлении сделки с использованием МСК:

• заключаемый договор не может быть мнимым и ведущим только к обналичиванию денег. Например, семья проживает в одной квартире с дедушкой, желающим продать свою долю. После совершения сделки ничего не изменится: никаких улучшений условий проживания не произойдет. Родственник так и останется проживать в квартире. В таком случае ПФР откажет в выделении средств;
• нельзя оформить сделку между мужем и женой. При этом возможно подписать договор о приобретении доли с родителями любого из супругов;
• родственники, у которых покупается часть недвижимости, не должны будут проживать в проданном помещении.

Согласно российскому законодательству покупка доли недвижимого имущества у лиц, связанных родственными связями, не запрещена

Последнее время часто наблюдаются случаи, когда заключаются сделки между родственниками для обналичивания МСК. Поэтому ПФР тщательно проверяет такие дела в целях пресечения мошенничества. Нарушителям грозит уголовная ответственность согласно статье 159.2 УК РФ от денежного штрафа до лишения свободы:

• при предоставлении ложной информации возможен штраф до 120 тыс. рублей или тюремное заточение на срок до 2-х лет;
• если в мошенничестве участвует группа лиц, то наказание будет более суровым: штраф 300 тыс. рублей или лишение свободы до 4-х лет;
• при участии в сговоре лиц, использующих свое служебное положение, штраф возрастает до 500 тыс. рублей, а лишение свободы может соответствовать 10 годам.

Обналичивание «Материнского капитала» является уголовно наказуемым деянием

Также не стоит забывать, что при покупке доли недвижимого имущества у близких родственников (статья 220 пункт 5 НК РФ) оформить налоговый вычет будет невозможно. Также из расчета частичного возврата налога 2-НДФЛ, внесенного ранее, будут исключены средства МСК. Например, при покупке жилого помещения за 1,3 млн. рублей и использовании бюджетных средств возврат будет рассчитан только на величину, равную 1 300 000 – 453 026 = 846 974 рубля.

Порядок приобретения доли

Порядок покупки доли в квартире или доме на деньги МСК практически не отличается от сделки, заключаемой на приобретение всего жилого помещения в целом.

1 шаг. Перед заключением сделки с жильем следует оформить сертификат на МСК, являющийся именным документом, выписанным на имя матери. В случае ее гибели получить такую бумагу может отец.

Выдается сертификат в отделении ПФР, соответствующем месту прописки. Срок обращения не имеет временных ограничения. Для его получения следует составить заявление установленной формы (Постановление Правительства № 1180н от 18/10/2011 года). В него должны быть внесены следующие сведения:

• название территориального отдела ПФР;
• ФИО лица, которому предоставлено право на получение сертификата;
• основные паспортные сведения: серия и номер;
• адрес прописки и проживания;
• СНИЛС;
• данные на малыша, после рождения которого появилось право на оформление МСК;
• сведения обо всех детях, воспитывающихся в семье;
• способ доставки сертификата.

Приказ Минздравсоцразвития РФ N 1180н от 18.10.2011 г

В течение 15 дней заявка рассматривается представителями ПФР и принимается решение. При отказе оно должно быть оформлено в письменном виде с обязательной аргументацией.

При изменении предоставляемой государством суммы маткапитала нет необходимости получать новый сертификат. Обычно величина выделяемых из бюджета средства соответствует той, которая зафиксирована на год их использования.

2 шаг. Обычно следующим этапом сделки является поиск подходящего жилья. Если недвижимость уже определена, и она находится в совместной собственности, то перед заключением предварительного договора на покупку доли в нем необходимо документально зафиксировать, какие фактические метры будут соответствовать ей (ГК РФ статья 252). Данная процедура обязательна если после приобретения части квартиры или дома собственников останется несколько.

Гражданский кодекс РФ N 51-ФЗ. Статья 252

Для выделения доли в фактические метры требуется оформить согласие всех совладельцев жилого помещения. Если при разделении квартиры выявляется незначительное увеличение или уменьшение доли, то оно обычно компенсируется в денежном эквиваленте. Закрепить документально долю необходимо в Росреестре. После данной процедуры владелец части недвижимости вполне легально сможет распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе свободно продать.

3 шаг. Необходимо заключить предварительный договор на покупку части жилья. В него обязательно включается условие о том, что оплата полностью или частично будет производиться за счет денег МСК. Продавца следует ввести в курс подобной сделки, по причине того, что средства на его счет обычно в такой ситуации поступают не сразу, а лишь через 2 месяца. Первый месяц дело рассматривается и изучается в ПФР, второй – происходит перечисление бюджетных средств на счет продавца.

Необходимо заключить предварительный договор на покупку части жилья

4 шаг. Предоставление в офис ПФР заявки на получение денег МСК. Кроме заявления и договора, заключенного с продавцом, требуются следующие бумаги:

• паспорт владельца сертификата;
• документы о рождении всех детей, находящихся на воспитании в семье.

Если мама умерла, то при оформлении документов отцом необходима дополнительно бумага, свидетельствующая о ее смерти. Если имеется лишение родительских прав, то следует предоставить постановление суда.

5 шаг. ПФР рассматривается вопрос о выделении денег по МСК. При положительном решении они направляются на счет продавца, с кем владелец сертификата подписал договор. При отрицательном варианте заявитель получает уведомление с указанием причины отказа. К ним можно отнести:

• недостоверные или ложные данные;
• все средства МСК были использованы ранее;
• выявление фиктивности сделки.

Заключаем договор

Чья бы доля ни была, продавец должен заключить с покупателем договор купли-продажи. Он заключается в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения ( ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Вы можете заказать договор у нотариуса либо составить его самостоятельно, используя наш шаблон.

Маткапитал перечисляется только в безналичной форме. Потому в договоре нужно указать безналичную форму расчета (по крайней мере, в части маткапитала) и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Также рекомендуем оговорить в договоре отсрочку платежа до момента перечисления денег из ПФР.

Нотариус проверит все документы, удостоверит законность сделки и направит заявление на регистрацию перехода прав в электронном виде – специально ехать для этого в Росреестр больше не нужно. В результате вы получите выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности.

Готовим заявление и документы в ПФР

Получаем в ПФР бланк заявленияи заполняем его в соответствии с рекомендациями. Прикладываем к нему:

• паспорт заявителя + паспорт супруга;
• свидетельства о рождении детей;
• свидетельство о браке;
• копия договора купли-продажи с отсрочкой платежа;
• выписка из ЕГРН;
• обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата — если такое право не возникло на основании договора;
• справку от продавца с указанием остатка неуплаченной суммы.

Подаем документы в ПФР

Подать их можно:

• лично в ПФР по месту жительства;
• по почте или через МФЦ;
• через сайт Госуслуг или «Личный кабинет застрахованного лица» на сайте ПФР.

Главное, что подать заявление можно не раньше, чем когда второму ребенку исполнится 3 года. Исключение – покупка доли в кредит.

ПФР рассмотрит заявление в месячный срок ( п. 1 ст. 8 ФЗ № 256). Если все в порядке, Фонд принимает положительное решение и в 10-дневный срок перечисляет деньги продавцу на указанный в договоре счет.

На этом все – ваша семья стала обладателем хоть и скромного, но собственного жилого помещения!

Расходы

Как и любая сделка по приобретению имущества, купля-продажа доли в квартире потребует и некоторых расходов, связанных с ее оформлением.

На услуги нотариуса придется потратиться не только при заверении самого договора, но и при составлении обязательства о последующем выделении доли членам семьи. Каждый из документов обойдется вам в зависимости от региона и нотариуса от 500 до 3000 рублей.

Государственная пошлина, которую придется оплатить при обращении в Росреестр (или МФЦ), определяется положением ст. 333.33 НК РФ и в 2020 году составляет 2000 рублей.

Налоги

Законодательством РФ предусмотрено право на налоговый вычет при покупке жилой недвижимости. В том числе и при приобретении доли в квартире за материнский капитал. Однако, если сделка проводится между близкими родственниками, то сотрудники налоговый службы в частичном возврате средств могут отказать, апеллируя к норме п.5 ст.220 НК РФ. Перечень лиц, при сделке с которыми не предусматривается налоговый вычет закреплен в п.2 ст.105.1 НК РФ.

Сроки выплат

После подачи требуемых справок, органами ПФ рассматривается заявление гражданина. В соответствии с законодательством время рассмотрения бумаг и принятие решения о выплате пособия устанавливается сроком до 30 дней. Уведомление заявителя происходит сроком не позднее 5 дней от вынесения ответа в ПФ РФ по месту подачи гражданином документации.
При положительном решении средства поступают в Пенсионный Фонд и распределяются в той сумме и соответственно тому целевому назначению, которые указаны в предоставленном заявлении.
При вынесении неудовлетворительного решения в уведомлении указываются основания и причины в отказе выдачи средств из бюджета. В такой ситуации гражданин имеет право обратиться в судебные органы.

Фактическая оплата

Существует два варианта оплаты покупки:
• Денежные средства поступают согласно договору купли — продажи на указанный расчетный счет продавца;
• При оформлении программы ипотечного кредитования. Первоначально с банком заключается договор на открытие кредита и выдачу средств на покупку жилья, после одобрения заявления Пенсионной организацией денежные средства маткапитала поступают в счет погашения кредита. Этот вариант более интересен тем, кто не может ждать три года после рождения ребенка, также людям, которым не хватает финансов на приобретение.

Как оформить обязательство о выделении долей детям при приобретении долевой собственности?

Согласно ст. 10 (ч. 4) закона № 256-ФЗ от 29.12.2006 г., жилье, приобретенное с привлечением средств господдержки, необходимо оформить в общую собственность детей и родителей с определением величины долей по соглашению между членами семьи.

Нужно также учитывать права детей, которые были рождены (усыновлены) после заключения сделки, но до того, как обязательства по договору были погашены маткапиталом, и пока жилье не было оформлено в собственность окончательно.

Получается, если за семейный капитал покупается доля в собственности на квартиру, она все равно оформляется на всех членов семьи.

Когда семье в собственность переходит часть жилья, то соглашение об определении долей предполагает дальнейшее деление данной доли минимум еще на 3 части. При этом ПФР не может отказать в совершении подобной сделки на основании того, что величина приобретаемой площади меньше учетной нормы на человека.